Modelos de inversión en bienes raíces

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“Vive de tus rentas”, “Compra un departamento y que se pague solo”, “La tierra nunca falla”.

Son frases que hemos escuchado durante años, posiblemente generaciones. Y es que los bienes inmuebles han sido históricamente una opción de inversión interesante.  Nuestros padres y abuelos han vivido décadas de devaluaciones y crisis económicas, y los bienes inmuebles han permanecido ahí, firmes, generando rentas. Entonces es natural pensar en las propiedades como inversiones seguras.

En este artículo comparto algunos elementos a revisar al hablar de inversiones inmobiliarias y las formas en que podemos invertir en ladrillos y tierra.

Me gustaría iniciar respondiendo a la pregunta: ¿Por qué la gente (particularmente en Guadalajara) piensa que los bienes inmuebles son la mejor inversión? Hay 3 posibles respuestas:

  1. Contexto histórico: ya decíamos al principio que durante décadas el país sufrió devaluaciones, crisis económicas y políticas, lo que le dio a los bienes inmuebles un papel de activos resilientes.
  1. No había muchas más opciones: pensemos en una familia hace 40 o 50 años. Fuera de un trabajo o un negocio, no existían muchas más opciones de inversión, el acceso a la bolsa de valores en México era para unos cuantos y existía mucho desconocimiento sumado a la inestabilidad económica. Hubo incluso una época en la que las personas vendían sus casas para meter el dinero al banco (pregúntale a tus abuelos).
  1. Efecto compuesto: esta es en mi opinión, la razón principal del porqué muchos tienen todo su patrimonio en bienes inmuebles. La inversión más grande que tiene la mayoría de las personas es su casa, y mantienen la propiedad por un largo periodo, 20 años o más. Entonces el mantener una inversión tanto tiempo, permite generar la “magia” del interés compuesto. En bienes inmuebles se puede traducir a la famosa “plusvalía”. Una casa comprada en 1 millón hace 20 años hoy posiblemente tenga un valor de entre 4 y 6 millones de pesos, y quien hace esa inversión claramente ve a los bienes inmuebles como una excelente inversión. Como ejemplo ilustrativo, haber invertido la misma cantidad en la bolsa de Estados Unidos (sp500) nos daría hoy un valor aproximado de 9 millones de pesos, o en acciones de Amazon tendríamos más de 240 millones de pesos.  Es decir, el comprar y mantener una casa, así como casi cualquier otro activo, genera a largo plazo excelentes resultados. 

Bien, ahora pasemos a revisar 4 modelos de inversión en bienes raíces:

  1. Desarrollo y construcción: este es el modelo más básico, por así decirlo, y consiste simplemente en construir y vender bienes inmuebles. Como cualquier negocio, tiene riesgos asociados y en promedio podemos esperar un margen del 20% al 30%. Si construimos para rentar el negocio se vuelve más rentable a largo plazo por el flujo de rentas vs el costo de construcción. Esto se llama “development yield”.

Aquí entra también el modelo de “preventa”, que consiste en financiar gratis al desarrollador a cambio de un precio especial o en congelar el precio del bien inmueble. Las “preventas” corren el riesgo del desarrollo de la obra así como el hecho de que durante la construcción no generas flujo de efectivo.

  • Flipping: el flipping inmobiliario consiste en comprar, remodelar y vender bienes inmuebles (principalmente departamentos o casas). El negocio reside en el precio al que podamos comprar la propiedad (lo ideal es pagar 20% o más, debajo del precio de mercado) y el tiempo que lleve la remodelación. Nuevamente este es un negocio de ganancia de capital y el riesgo más grande es que la propiedad tarde en venderse.
  • Comprar y rentar: (buy & hold). Esto es lo que la gran mayoría de inversionistas inmobiliarios hacen. Comprar una propiedad para rentarla. Lo ideal es hacerlo mediante un crédito hipotecario que nos permita apalancarnos. Aunque, la idea de que se pague de la renta no es financieramente lo más adecuado e incluso no es posible en muchos casos por el “cap rate”.

El cap rate o tasa de capitalización es la métrica más importante para tomar en cuenta al momento de invertir en bienes raíces. Esto es el rendimiento que nos da la propiedad. Para obtenerlo hay que sumar las rentas de un año, restarle los gastos y dividir el resultado entre el costo de la propiedad. Ejemplo: Juan compró un departamento en 3.5 millones de pesos, y lo renta en 18 mil. De mantenimiento son 2 mil pesos mensuales y paga 1 mes de renta para que le lleven la administración.

Ingresos de 1 año $216,000
Gastos de 1 año $42,000
Valor de la propiedad $3,500,000
Cap rate 4.97% (174,000 / 3,500,000)

En promedio podemos hablar de un rendimiento o cap rate para casas y departamentos de 4-5%, propiedades comerciales entre un 7-9% y desarrollos industriales un 9-11%. Hay que mencionar que no estamos considerando los impuestos. Si al ejemplo anterior le descontamos el 35% de ISR nos quedaría un cap rate de apenas 3.2%, lo que es menor a inflación.

  • Fibras: los fideicomisos de inversión en bienes raíces son fondos de inversión públicos y que cotizan en bolsa, cuyo principal objetivo es desarrollar, rentar y mantener una cartera de bienes inmuebles: oficinas, centros comerciales, parques industriales, incluso escuelas. También por ley, tienen que repartir el 95% de sus utilidades (resultado fiscal) en forma de dividendos trimestrales o mensuales.

En México sólo existen 16 fibras, todas reguladas y cotizando en la Bolsa Mexicana de Valores. Al adquirir una acción (técnicamente un certificado bursátil fiduciario inmobiliario), te vuelves dueño en una parte proporcional de las propiedades que conforman la fibra, por ejemplo, con $12 pesos puedes comprar una acción (cbfi) de Fibra Monterrey que tiene 59 propiedades que equivalen a más de 713,000 metros cuadrados para rentar (imagina el tiempo que tardaría una persona normal en adquirir todo ese patrimonio inmobiliario). Fibra Monterrey se encarga de toda la administración y entrega mensualmente un dividendo que equivale al 8-9% anual.

En mi opinión las fibras ofrecen una excelente relación riesgo-rendimiento para el inversionista que busca diversificar en bienes inmuebles, porque reduce el riesgo al diversificar en una gran cantidad de propiedades, recibes el flujo de las rentas y puedes comprar y vender en cualquier momento con un par de clics. Sin mencionar los beneficios fiscales que las fibras ofrecen. Espero que esta breve introducción al tema inmobiliario te ayude a entender mejor las opciones, pros y contras de la inversión inmobiliaria. En Finestra queremos que tomes decisiones inteligentes con tu dinero y trabajamos todos los días para ello.