Inversiones en bienes raíces

¿Alguna vez has investigado cuánto costó la casa en donde vives? Ya sea que la haya comprado algún familiar tuyo o la estés rentando, alguien pagó una suma de dinero por ella. Si nos adentramos en el tema, te aseguro que encontrarás que el valor de la casa al momento de su compra es muy diferente a lo que valdría hoy si se vendiera. A eso se le llama plusvalía y es una de los puntos más importantes para invertir en bienes raíces. Mucha gente dice que el dinero en los bienes inmuebles se hace justamente al momento de comprar, no al de vender. Si compramos a precio de mercado o sin descuento, nos encontraremos con un margen de ganancia menor y por ende la revalorización del activo no será tan conveniente.

¿Cuántas veces no hemos escuchado acerca de la importancia de diversificar nuestros activos? Si lo que buscas es invertir inteligentemente, siempre será una buena recomendación “no poner todos los huevos en la misma canasta”. Desgraciadamente en México no tenemos la suficiente cultura financiera y es por ello que mucha gente piensa que la única forma de invertir dinero es comprando alguna propiedad, llámese terreno, casa, departamento, local, etc. Es muy común escuchar de nuestros familiares y seres queridos que, al hablar de inversiones, muchas veces se inclinarán por la opción de comprar un bien inmueble sin siquiera considerar otras opciones. En alguna ocasión escuché a un señor de avanzada edad que recomendaba invertir en tierra: “Tierra, hasta en las uñas”, y no es que él estuviera equivocado, simplemente que su historia de vida como inversionista fue exitosa gracias a esta estrategia. También es cierto que la vida ha cambiado y los precios han ido importantemente al alza. Al día de hoy es mucho más complicado para una persona, por tema de precios, hacerse de un bien inmueble que lo que era hace 10, 20 ó 50 años, y me remito al inicio de este texto.

En los últimos años se ha escuchado mucho de las opciones de inversión en bienes inmuebles desde cantidades muy pequeñas, y es algo que sí existe, se llaman Fibras. Una Fibra (Fideicomiso de Infraestructura y Bienes Raíces) es un instrumento bursátil que cotiza en la Bolsa Mexicana de Valores, en donde los inversionistas reciben pagos periódicos, que se obtienen de los arrendamientos, y a su vez tienen la posibilidad de hacerse de ganancias del capital (plusvalía). A muchos inversionistas se les hace atractivo este tipo de inversiones porque es un negocio que les genera rentas periódicamente y porque se sabe que en 5, 10 ó 15 años habrá ganancias de capital. Desde hace aproximadamente 10 años hemos visto en varias ciudades que se desarrollan nuevas torres, centros comerciales, parques industriales, campus escolares, seguramente más de alguno de estos que conozcas es administrado por algún Fideicomiso ya que estos instrumentos han levantado más de 200 mil millones de pesos gracias a que es muy fácil acceder a éstas, incluso hay algunos fondos de inversión que se enfocan específicamente en este sector. Algunas Fibras son Macquarie, Prologis, Fibra Hotelera Mexicana (Fiho), Fibra Shop, Fibra Uno (FUNO) y Fibra Mty.

Como todas las decisiones que tomamos en la vida, existirán pros y contras al momento de invertir en bienes inmuebles. Una de las ventajas más importantes es la plusvalía que podemos encontrar, con un nivel de riesgo relativamente bajo. También la seguridad que nos ofrece el comprar un bien de este tipo es algo demasiado atractivo, ya que nuestro dinero estará “enterrado”; este es quizás el punto de mayor influencia al momento de tomar una decisión por parte del inversionista. Otra ventaja importante es la facilidad que en los últimos años los bancos han ofrecido excelentes opciones a los inversionistas para hacerse de un bien y con tasas relativamente bajas, pero todo dependerá del historial crediticio de la persona interesada. Las famosas preventas también son excelentes opciones ya que muchas veces podremos encontrar los bienes a un menor precio que el de lista y con facilidades de pago, obviamente con el riesgo que esto implica. De esta forma, comprar un inmueble para después poder venderlo o rentarlo suena como una excelente opción para diversificar los ingresos y aumentar el patrimonio sin la necesidad de ser un millonario o un gurú en temas financieros.

Las principales desventajas son:

• El tema de la liquidez: Cuando alguien compra una propiedad y por alguna crisis, emergencia o incluso alguna oportunidad necesita el dinero, será muy complicado conseguirlo inmediatamente, ya que las ventas son algo tardadas e incluso burocráticas. Cuando es por alguna situación negativa y la urgencia del dinero es muy alta, muchas veces la desesperación podrá hacer que malbaratemos el bien o que se venda incluso por debajo del valor de la compra, y es algo muy común en México (desgraciadamente para el que vende, pero ahí pudiera ser una buena opción para quien está buscando comprar un bien a un precio por debajo del valor real o de mercado de la propiedad). Esto aunado a la carga fiscal que podrá afectar al vendedor de la propiedad por la cual, si no califica a la exención del Impuesto Sobre la Renta, habrá que pagar. Siempre hay que recordar que invertir en bienes inmuebles es invertir a largo plazo.
• El mantenimiento: Ya sea que estás buscando hacerte de una propiedad para tu uso o para rentarla, la propiedad se irá haciendo vieja y por ende necesitará, con el paso de los años, reparaciones, mantenimiento, etc. Y esto es un gasto que puede afectar nuestras ansiadas utilidades y el retorno de la inversión.
• Si el objetivo de la compra de la propiedad es rentarla, ya sea habitacional o comercial, tendrás inquilinos, y esos inquilinos podrán ser excelentes inquilinos o no tan buenos, y he ahí un gran problema. Que si no pagan, que si se atrasan, que si destrozaron la casa, que si no la cuidan, que si tienen animales. Aquí podría poner historias de terror con las cuales me he enfrentado a lo largo de mis años como asesor financiero, pero seguramente usted conocerá más de alguna.
• Tampoco es la idea hacer una lista interminable de desventajas, simplemente es importante considerar la mayoría de aspectos importantes para tomar una buena decisión, ya que una decisión como esta requiere de mucho análisis e información. Dentro de los aspectos negativos con los que nos podremos encontrar también se encuentran problemas con la construcción, la elección del desarrollador y del bien inmueble como tal (revisar la experiencia del mismo, su cumplimiento, temas de escrituración etc.), algún factor negativo climático (que se encuentre en una zona en la que se pueda inundar), que no se rente porque la ubicación no es buena, que se encuentre en una zona peligrosa, casos fortuitos, zonas ejidales, por mencionar algunos ejemplos.

Sin duda alguna es una decisión complicada, pero que si se analiza bien, podrá ser muy fructífera y sobre todo brindará la tan ansiada tranquilidad a los inversionistas. Hay que cuidarnos mucho de las inversiones extraordinarias o que nos prometen rendimientos increíbles; siempre que nos ofrezcan alguna alternativa habrá que revisarla a fondo para tratar de no caer en las trampas que nos puedan aparecer en el camino. Lo cierto es que hoy en día existe una gran variedad de vehículos de inversión en los cuales podemos poner a trabajar nuestro dinero, desde los más sencillos y comunes hasta los más sofisticados. Dependerá de nuestro nivel y perfil de inversionista para ver con cuáles opciones nos sentiremos cómodos para poder hacer una buena ejecución. No hay que olvidar que siempre que invirtamos debemos estudiar muy bien las opciones, comparar alternativas y medir nuestro nivel de riesgo: “A mayor riesgo y plazo, podríamos encontrar un mayor rendimiento (o una mayor pérdida)”.