Pros y contras del movimiento inmobiliario

El auge del crecimiento vertical en el Área Metropolitana de Guadalajara genera grandes contrastes, algunos positivos y otros negativos, para el desarrollo económico, urbano y social de la capital jalisciense.

Por un lado es motor económico de un sector que permaneció abierto, aún en medio de la pandemia de Coronavirus, pero por otro lado su avance es una constante presión sobre la distribución de servicios públicos y el precio de las viviendas.

Su dinamismo está distorsionando el valor de los inmuebles al grado que cada vez es más frecuente ver condominios de menos de 80 metros cuadrados, mismos que se cotizan en más de dos millones de pesos; a la par o inclusive por arriba de viviendas unifamiliares de más tamaño en una misma zona.

Y todo esto a pesar del fenómeno de abandono de casas que alcanza 176 mil fincas deshabitadas en el Área Metropolitana y 450 mil en Jalisco, de acuerdo con el Censo de Población y Vivienda 2020 del Instituto Nacional de Estadística y Geografía (Inegi).

Así, mientras el boom inmobiliario vertical mantiene los precios de los condominios literalmente por las nubes, el impacto social por la falta de inversión en infraestructura para soportar este crecimiento y la ausencia de una política pública justa de vivienda, genera desplazamiento de las familias.

Urge control

Para la coordinadora de la Licenciatura en Desarrollo Inmobiliario y Sustentable del ITESO, Gabriela N. Gallegos Romero, si no se controlan varios aspectos relacionados con el boom inmobiliario, en 10 años estaremos viendo consecuencias negativas.

La parte más urgente tiene que ver con el impacto ambiental:

“Tenemos un problema fuerte de suelo en Guadalajara, se está generando una mayor demanda con la construcción vertical que carece de elementos primarios de sustentabilidad y son proyectos destinados a quedarse sin servicios básicos. Hablamos de agua, energía eléctrica, gas, áreas de estacionamiento. Estos proyectos elevan el número de habitantes por metro cuadrado, sin considerar los servicios requeridos para satisfacer el aumento de la demanda”, explica la especialista.

Gallegos advierte que muy pocos proyectos verticales están considerando elementos ecológicos y de seguir la permisividad de las autoridades municipales, este crecimiento va a generar consecuencias negativas a la ciudad en la próxima década, pues la mayoría de los desarrolladores no están siendo socialmente responsables en el tema de contar con elementos que ayuden al medio ambiente.

“No hablamos de macetitas para decir que cuentan con áreas verdes, sino uso de energías alternativas como celdas fotovoltaicas y calentadores solares; aprovechamiento de agua pluvial y plantas de tratamiento para el reuso del agua en áreas comunes, por mencionar algunas”, puntualiza.

La especialista también apunta que falta una política de vivienda justa de parte del sector público, para garantizar el acceso a este derecho constitucional.

“Hoy los precios tienen que ver exclusivamente con el enfoque de mercado de los empresarios. Si no se controla ese precio de mercado, no vamos a poder detener el costo de la vivienda”, señala la entrevistada.

Gallegos indica que el Laboratorio de Innovación y Diseño Sustentable para la Vivienda, propuso estrategias de construcción cooperativa y proyectos sustentables de vivienda, con modelos financieros viables que ayuden en la parte social. Fue por eso que hace un año se creó esta Licenciatura en el ITESO, para responder a estas necesidades apremiantes.

“Es bueno que exista desarrollo inmobiliario porque trae crecimiento económico, pero si no lo controlamos va a crecer arbitrariamente y afectar a los que menos tienen; y el gobierno es el único que puede equilibrar esta balanza”, concluye la investigadora.

Apetito de inversionistas

Entre los contrastes también destaca el apetito de los constructores por la edificación de torres cada vez más altas y de los compradores que ven en estos productos una buena inversión.

Hoy Guadalajara está en el mapa mundial de los rascacielos de más de 200 metros de altura. Y no obstante, también enfrenta el fenómeno de viviendas abandonadas y más recientemente, una caída en la producción general en la industria de la construcción debido al Covid-19.

A pesar de esto, no ha mermado la continuidad de proyectos verticales, que registra un crecimiento de 58% en el valor total de la construcción en Jalisco hasta mayo de 2021.

Esta actividad también ha sido una válvula ante la crisis de desempleo, pues en abril de este año se registraron en este rubro 136 mil asegurados ante el Instituto Mexicano del Seguro Social (IMSS).

Actualmente la edificación de vivienda vertical no se detiene y su ritmo de crecimiento ya pasó de 20% en 2015 a 30% en 2020, de acuerdo con un estudio de la valuadora Tasvalúo. Y aunque Guadalajara no figura en el top 10 de las ciudades con más aumento en el valor de bienes inmuebles del Índice de Precios de la Vivienda de la Sociedad  Hipotecaria Federal (SHF), donde destacan ciudades como Los Cabos, Cancún, La Paz, Mazatlán, Culiacán, Tijuana, Tepic y San Luis Potosí, este motor sigue con mucha fuerza.