¿Se está cocinando una nueva crisis en el sector inmobiliario?

El sector inmobiliario nuevamente está en el ojo del huracán. Las dos principales economías mundiales están atentas a su evolución. En China se teme que estalle una crisis en el sector, el cual hasta el momento las autoridades están tratando de mantener a raya. Del otro lado del mundo, las altas tasas de interés están cobrando una factura muy importante en el sector de bienes raíces estadounidense.

Durante las últimas 2 a 3 décadas, el sector inmobiliario chino creció masivamente. Algunos analistas consideran que el sector representa 1/4 de su economía, otros estiman que es una tercera parte. Cuando llegó la pandemia, las autoridades aplicaron estrictas medidas para evitar el avance de la enfermedad. Después de más de un año de constantes confinamientos, la población china se cansó y el gobierno no tuvo más remedio que eliminar las medidas, también observando que su economía estaba creciendo menos de lo habitual. Posteriormente, el mundo creyó que la economía china seguiría creciendo como lo hizo previo al 2020, pero no fue así. Por un lado, los consumidores chinos disminuyeron su gasto y un nuevo tema empezó a generar preocupación: problemas en el sector inmobiliario.

A inicios del segundo semestre del 2021, se dio a conocer que una empresa inmobiliaria llamada Evergrande podría incumplir con sus obligaciones pactadas con inversionistas. El rumor, que posteriormente fue verdadero, destapó el verdadero problema del sector: la falta de liquidez.  El crecimiento del sector, respaldado en parte por especulación que durante años reinó en el sector, se había ralentizado, los proyectos se detuvieron, la gente dejó de pagar y los precios de las viviendas cayeron.  Zonas urbanas en varias regiones de China lucen semidesiertas.

Si bien, el tema nunca se resolvió completamente, el fantasma de una crisis inmobiliaria acecha nuevamente a China. Dos años después, Evergrande, y otras empresas inmobiliarias, se acogieron al capítulo 15 de la ley de bancarrota en Nueva York para reestructurar su deuda estimada en 300 mil millones de dólares.  Recientemente, Country Garden anunció la reestructura de un bono valorado en 4 mil millones de dólares que se venció justo el día que se hizo público el acuerdo.

Por su parte, las autoridades de China continúan respaldando al sector inmobiliario a través de estímulos. Por ejemplo, disminuyeron los pagos iniciales de hipotecas, se flexibilizaron algunas reglas hipotecarias para compradores, se crearon fondos de ayuda para promotores y se redujeron algunas tasas de interés con la finalidad de disminuir el costo de los créditos.  Pero el problema va más allá de solo esas medidas.

Algunos analistas esperan que las autoridades pronto anuncien nuevas y profundas reformas en el sector inmobiliario para evitar un mayor golpe a la economía. Dichas reformas podrían incluir una importante inyección de recursos a las empresas que enfrentan fuertes pagos de deuda o la adquisición de dichos títulos directamente por el gobierno. Estos escenarios podrían evitar una crisis no solo en el ámbito inmobiliario, sino también en el financiero y no solo en China, pues un efecto dominó podría afectar a instituciones financieras extranjeras.  Si bien, se espera que el apoyo del gobierno chino a su economía continúe, lo que preocupa son los altos niveles de deuda general de China, la cual, según Reuters, fue del 300% del PIB en 2022; más de la mitad fue realizada por empresas no financieras.

En general, China tiene un gran reto por delante: reactivar su actividad económica y provocar que los consumidores eleven su gasto. Pero, sobre todo, aplicar reformas que cambien la expectativa de pesimismo entre los ciudadanos, quienes ante la caída en los precios inmobiliarios (entre el 20 y 30% inferior respecto al máximo en febrero del 2021), han visto disminuida su riqueza patrimonial; la cual está invertida el 70% en bienes inmuebles.

Estados Unidos

La Reserva Federal empezó a ajustar al alza su tasa de interés en marzo del 2022 con la finalidad de limitar el incremento de precios. Desde entonces y hasta septiembre del 2023, la tasa se ha elevado 525 puntos base; la lucha contra la inflación continúa.

El sector inmobiliario y los consumidores han resentido dicha política monetaria, el escenario en el corto plazo no es muy optimista.  El punto más importante es el incremento en la tasa de los créditos hipotecarios en respuesta a dicho incremento, la cual pasó en promedio al 7.21% desde el 2.85% en menos de 3 años. En el caso de créditos hipotecarios a tasas ajustables, Bank of America ofrece una tasa del 8.125%. Esto ha limitado el acceso a personas que quieran adquirir una nueva hipoteca. De acuerdo con una encuesta realizada por John Burns Research & Consultants, especialista en el sector de vivienda estadounidense, los estadounidenses consideran que una tasa promedio hipotecaria es del 5.5% y 71 de cada 100 potenciales compradores no adquirirán una casa a una tasa superior a esa media. 

Obviamente, esto impacta en la cantidad de créditos hipotecarios actuales. Según ATTOM, empresa especialista en datos inmobiliarios, el total de hipotecas garantizadas por propiedades residenciales (1 a 4 unidades) se mantuvieron a la baja durante ocho trimestres hasta el periodo de abril a junio del año en curso, cuando aumentaron 1.56 millones, esto es un 21% más que el primer trimestre del año.  Pero en comparación con el segundo trimestre del 2022, el descenso fue del 38%.  La cantidad de ventas de viviendas nuevas y de segunda mano se mantuvieron en julio, muy por debajo de los máximos registrados durante el tercer trimestre del 2020.

Los altos precios actuales de las viviendas (casi en máximos), los ingresos de los estadounidenses y las actuales tasas hipotecarias han reducido el poder de compra de viviendas de los consumidores a un mínimo histórico.  Ante un escenario en el cual la Reserva Federal mantenga su tasa de referencia en los niveles actuales, por lo menos hasta mayo del 2024, y por ende, se mantenga una alta tasa en los créditos hipotecarios, el sector inmobiliario podría caer en una interesante desaceleración, la cual por sí sola no podría generar una recesión en la economía estadounidense. Pero si las condiciones económicas son inestables en otros sectores económicos, tendríamos todos los ingredientes para ver una recesión en la principal economía mundial.