Las Fibras y su apuesta al Nearshoring

Tras una pandemia desafiante, los Fideicomisos de Inversión en Bienes Raíces (FIBRA’s) están tomando un segundo aire, especialmente aquellos relacionados con el sector industrial, en respuesta a la apuesta por el Nearshoring. Aunque podrían registrarse varios obstáculos en el camino.

El Nearshoring es una estrategia empresarial de externalización que consiste en trasladar procesos y servicios a una región que le proporcione un mayor beneficio geográfico. En el caso de México, su cercanía con Estados Unidos ha permitido que empresas nacionales o extranjeras se instalen en territorio nacional para ofrecer servicios o procesos a empresas estadounidenses.

Si bien este tema ha estado en boca de analistas, reporteros y autoridades en el país desde hace ya un par de años, estos han realizado cálculos propios para medir la evolución y beneficios del Nearshoring, pero hasta el momento no hay ningún indicador macroeconómico oficial que mida tal cual la evolución de la estrategia o sus beneficios para las empresas y/o el país. 

De acuerdo con Josefina Moisés, la directora general de la Asociación Mexicana de Fibras Inmobiliarias (Amefibra), el sector registrará un contexto desafiante. Una posible desaceleración económica global, las presiones inflacionarias y los conflictos bélicos actuales en el mundo podrían limitar el impulso que lleva el sector en el país.   De acuerdo con Moisés, al cierre del 2023, la inversión en activos inmobiliarios era de 800 mil millones de pesos, creció más del 20% el área rentable de las fibras entre el 2021 y el 2023 y la inversión en activos inmobiliarios aumentó 22%. 

De las 16 Fibras que hay en el mercado mexicano, la mitad tienen una participación en el sector industrial. Pero únicamente dos (Funo y Prologis) son las que tienen una completa exposición a dicho sector; quienes han estado muy activas en el mercado. El resto de las fibras han diversificado los sectores, que van desde el ámbito comercial, la hotelería, la vivienda, la educación, el almacenamiento o la renta de oficinas.

Según un reporte de Amefibra, la tasa de ocupación de la industria (proporción del Área Bruta Rentable de un inmueble que es productiva) el año pasado fue superior al 80%.

Para aprovechar el auge del Nearshoring, Fibra Uno (Funo) anunció el lanzamiento de la fibra Next (Nearshoring Expert Technology) en septiembre pasado, pero al momento de escribir estas líneas no se ha realizado la oferta pública por la falta de una autorización por parte del Servicio de Administración Tributaria (SAT) que le permitirá cotizar en el mercado accionario.  Por otro lado, la principal fibra del país realizó la colocación de un bono sostenible por un monto de 600 millones de dólares en febrero; con los recursos obtenidos realizó el pago anticipado de un bono que vence en diciembre del 2024.  Funo reportó una tasa de ocupación en el sector industrial del 98.5% al cierre del 2023.

Hay más ejemplos sobre el auge en las fibras por parte de los inversionistas y un enfoque en el Nearshoring por parte de las inmobiliarias.  En marzo pasado, Fibra Prologis captó 9,660 millones de pesos en el mercado local por una emisión subsecuente de capital (follow-on); esto quiere decir que vendió una cantidad extra de Certificados Bursátiles Fiduciarios Inmobiliarios (CBFI’s) – lo equivalente a acciones para una empresa-.  Los recursos fueron invertidos en adquirir inmuebles para uso industrial por un espacio de 167,226 millones de metros cuadrados en cuatro ciudades del norte y en CDMX.   También en marzo, Fibra Mty obtuvo 7,810.4 millones de pesos den su séptima emisión de capital (follow-on) donde la mayoría de los inversionistas fueron extranjeros; con el recurso obtenido realizará la compra de dos naves industriales de un total de 279,630 metros cuadrados de espacio rentable.

Por otro lado, fibra Terrafina -también especialista en el sector industrial- recibió 6 posibles ofertas para que sean adquiridos el 100% de sus Certificados Bursátiles Fiduciarios Inmobiliarios (CBFI’s); la cual debería de llevarse a cabo en los próximos 4 meses. En la siguiente Junta de Accionistas ordinaria se discutirá cuál es la mejor oferta, lo que podría generar la mayor fibra industrial en el país.

Retos A pesar del alta apuesta en el sector inmobiliario, Amefibra destacó varios riesgos que la industria podría enfrentar este año.  El sector deberá de demostrar que tiene la capacidad para transformar los edificios en menos intrusivos en tema de sustentabilidad (eficiencia en energía y consumo de agua), reforzar la adopción de prácticas de gobierno corporativo y estandarización de reportes para que proporcione una fácil lectura a los inversionistas.  Otro reto será la incorporación de nuevas tecnologías e inteligencia artificial en los procesos productivos, comerciales y hasta administrativos.